{"id":37087,"date":"2026-08-23T10:30:00","date_gmt":"2026-08-23T14:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.semanariolocal.cl\/?p=37087"},"modified":"2026-08-24T22:45:21","modified_gmt":"2026-08-25T02:45:21","slug":"puede-aplicarse-la-ley-de-proteccion-al-consumidor-a-problemas-de-calidad-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.semanariolocal.cl\/?p=37087","title":{"rendered":"\u00bfPuede aplicarse la ley de protecci\u00f3n al consumidor a problemas de calidad de la vivienda?"},"content":{"rendered":"\n

23 de Agosto del 2026.-<\/mark><\/strong> El propietario primer vendedor es el legitimado pasivo por excelencia en el r\u00e9gimen de responsabilidad estricta calificada regulado en los art\u00edculos 18 del DFL N\u00b0458 que contiene la Ley General de Urbanismo y Construcciones (\u201cLGUC\u201d). De conformidad con la Ordenanza General (\u201cOGUC\u201d), propietario primer vendedor es el \u201ctitular del dominio del inmueble en que se ejecut\u00f3 una obra y que realiza, a cualquier t\u00edtulo, despu\u00e9s de su recepci\u00f3n definitiva, la primera enajenaci\u00f3n de la totalidad o de cada una de las unidades vendibles\u201d (art\u00edculo 1.1.2). De acuerdo con las reglas previamente expuestas Barros sostiene que el propietario primer vendedor es el \u201cdue\u00f1o de un inmueble que contrata o construye un edificio para despu\u00e9s transferirlo a un tercero\u201d; en tanto que Quintana afirma que es \u201cel due\u00f1o de la obra que la vende a un tercero totalmente, por piso o por unidades de departamento\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De esta forma, sin perjuicio del derecho que el propietario primer vendedor tendr\u00e1 para repetir en contra de los restantes agentes que intervienen en la actividad constructiva, la ley identifica en este sujeto un centro de imputaci\u00f3n patrimonial. As\u00ed, sin importar que exista o no una relaci\u00f3n contractual entre el actual propietario de la unidad y el propietario primer vendedor, este \u00faltimo ser\u00e1 responsable de todos los da\u00f1os y perjuicios en la medida que \u00e9stos provengan de fallas o defectos en la construcci\u00f3n. Como se puede apreciar, en este r\u00e9gimen el constructor que no se dedica a la venta de las distintas unidades que construye no puede ser calificado como propietario primer vendedor; no obstante, el propio art\u00edculo 18 de la LGUC, luego de consagrar la responsabilidad del propietario primer vendedor, confiere a la v\u00edctima de los da\u00f1os acci\u00f3n para dirigirse en contra de los dem\u00e1s intervinientes en las labores de construcci\u00f3n, entre estos, el constructor. Todo lo anterior sin perjuicio de las acciones que sean procedentes, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 2003 N\u00b03 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, la v\u00edctima de da\u00f1os provenientes de fallas o defectos constructivos podr\u00e1 ampararse en la LGUC para perseguir la responsabilidad del constructor aun cuando este no ocupe la posici\u00f3n jur\u00eddica de propietario primer vendedor. El contratista, art\u00edfice o constructor es, en este caso, siguiendo a Molina y R\u00edos \u201cla persona natural o jur\u00eddica que se obliga a organizar, administrar y ejecutar una obra determinada a cambio de un precio, retribuci\u00f3n o utilidad\u201d. En este sentido, la OGUC define constructor como todo profesional competente que tiene a su cargo la ejecuci\u00f3n de una obra sometida a las disposiciones de la LGUC. (art\u00edculo 1.1.2). De conformidad con la norma, tambi\u00e9n se entender\u00e1 por constructor la persona jur\u00eddica cuyo objetivo social est\u00e9 comprendido en la ejecuci\u00f3n de obras de construcci\u00f3n y urbanizaci\u00f3n y que, para estos efectos, act\u00fae a trav\u00e9s de un profesional competente. La responsabilidad del constructor por las fallas o defectos en la construcci\u00f3n bajo el abrigo de la LGUC tambi\u00e9n ser\u00e1 objetiva, pero, a diferencia de lo que ocurre con el propietario primer vendedor, aquella solo se restringir\u00e1 a su esfera de control, dentro de la cual se entienden incluido el actuar de los subcontratistas.<\/p>\n\n\n\n

Teniendo clara la posibilidad de demandar al constructor de acuerdo con las normas de la LGUC, la pregunta que surge ahora es si puede perseguirse su responsabilidad por la v\u00eda de la Ley N\u00b019.496 que contiene normas para la protecci\u00f3n de los derechos de los consumidores (\u201cLPDC\u201d) y m\u00e1s precisamente, si puede recurrirse a la LPDC por las fallas o defectos constructivos es decir, por cuestiones relacionadas con la calidad de la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Sabido es que, de acuerdo con el art\u00edculo 2 letra e) de la LPDC no forman parte del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de esta ley los \u201ccontratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanizaci\u00f3n en lo que dice relaci\u00f3n con las normas sobre calidad contenidas en la ley N\u00ba 19.472\u201d. Tal excepci\u00f3n existe porque, al momento de la discusi\u00f3n acerca de la incorporaci\u00f3n de la norma se acogieron comentarios realizados por el presidente del Instituto de Jueces de Polic\u00eda Local y la CChC. En concepto del Instituto, los conflictos relacionados con la existencia de fallas o defectos de construcci\u00f3n y vicios redhibitorios eran de la competencia de los tribunales ordinarios de acuerdo con el art\u00edculo 19 de la LGUC. En representaci\u00f3n de la CChC, se sostuvo que la norma contenida en la letra e) del art\u00edculo 2 de la LPDC de la forma propuesta traer\u00eda como consecuencia la inaplicabilidad de la LGUC. Asimismo, se afirm\u00f3 que la LGUC comprend\u00eda diversas materias de alta complejidad importancia que por lo mismo deb\u00edan ser conocidos por tribunales que aseguraran un nivel y experiencia suficientes para dictar sentencias justas y otorgar competencia a los jueces de polic\u00eda local para conocer de los mismos significar\u00eda entregarla a una tramitaci\u00f3n escueta y de poca profundidad.<\/p>\n\n\n\n

Con todo, el art\u00edculo 2 letra e) de la LPDC no regula el supuesto que estamos analizando. En efecto, seg\u00fan resulta de lo expuesto inicialmente, en este caso, no nos referimos al constructor que al mismo tiempo se dedica a la venta de las distintas unidades que construye, sino al constructor que simplemente edifica. Pi\u00e9nsese, por ejemplo, en el constructor que es contratado para que construya una casa en el terreno de su contratante o para que ampl\u00ede alg\u00fan sector de su vivienda. En ese caso, por definici\u00f3n, la actividad constructiva no estar\u00e1 orientada a permitir al propietario poner las nuevas edificaciones a disposici\u00f3n del p\u00fablico, sino que buscar\u00e1 la satisfacci\u00f3n de un inter\u00e9s en la edificaci\u00f3n que le es propio. Por su parte, debido a la naturaleza del contrato que existe entre el constructor y el propietario, esta norma y, particularmente, la exclusi\u00f3n que menciona en relaci\u00f3n con su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n no podr\u00eda aplicarse anal\u00f3gicamente al constructor, porque, a nuestro juicio, las excepciones del art\u00edculo 2 de la LPDC deben entenderse en sentido restringido, toda vez que el principio pro consumidor como criterio interpretativo ordena a dar a las normas contenidas en la LPDC aquel sentido que es m\u00e1s beneficioso para el consumidor. <\/ins>Desde otra perspectiva, la LPDC se refiere expresamente a las actividades de construcci\u00f3n; es as\u00ed que el art\u00edculo 1 N\u00b02 de la LPDC define como proveedores a las \u201cpersonas naturales o jur\u00eddicas que habitualmente desarrollen actividades de producci\u00f3n, fabricaci\u00f3n, importaci\u00f3n, construcci\u00f3n<\/em>, distribuci\u00f3n o comercializaci\u00f3n de bienes o prestaci\u00f3n de servicios a consumidores, por las que se cobre un precio o tarifa\u201d (la cursiva es nuestra). <\/ins><\/p>\n\n\n\n

Tal disposici\u00f3n se vincula tambi\u00e9n con los actos mixtos mencionados en el art\u00edculo 2 letra a) de la LPDC (que de acuerdo con las disposiciones del C\u00f3digo de Comercio dicen relaci\u00f3n con actividades de car\u00e1cter mercantil para el proveedor y civil para el consumidor) ya que de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 3\u00b0 N\u00b020 del C\u00f3digo de Comercio, tienen un car\u00e1cter mercantil \u201c[l]as empresas de construcci\u00f3n de bienes inmuebles por adherencia, como edificios\u201d. La disposici\u00f3n, entonces, permitir\u00eda comprender objetivamente la actividad dentro de las normas de consumo, al menos cuando quien encargue la construcci\u00f3n sea su destinatario final; esto es, cuando se trate de viviendas.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, tenemos que, por un lado, el constructor que no se dedica a la venta de las distintas unidades que construye, si bien no puede ser calificado como propietario primer vendedor, s\u00ed detenta la calidad de proveedor; de esta forma, los contratos que celebra pueden quedar comprendidos dentro del \u00e1mbito objetivo de aplicaci\u00f3n  de la LPDC, debido a su doble car\u00e1cter; mientras que, por otro lado, a este especial proveedor no es posible aplicarle la excepci\u00f3n mencionada en el art\u00edculo 2 letra e) de la LPDC relacionada con la calidad de la construcci\u00f3n debido a la especialidad que tiene esta limitaci\u00f3n, y que no podr\u00eda aplicarse por analog\u00eda, debido al principio pro consumidor<\/em>. Si lo que sostenemos es correcto, ello implicar\u00eda que puede perseguirse la responsabilidad del constructor por las fallas o defectos constructivos de la vivienda tambi\u00e9n ante los juzgados de polic\u00eda local de conformidad con las disposiciones de la LPDC.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior significa que la v\u00edctima de da\u00f1os o defectos constructivos en una vivienda atribuibles al constructor goza de un concurso de acciones de que no goza cuando el legitimado pasivo es el propietario primer vendedor quedando en evidencia as\u00ed la deficiente t\u00e9cnica legislativa de la LPDC en el \u00e1mbito inmobiliario.<\/ins><\/p>\n\n\n\n

Mar\u00eda Macarena D\u00edaz de Vald\u00e9s Haase, d<\/ins>ocente investigadora Universidad Andr\u00e9s Bello \/\/ Pablo Cornejo Aguilera, docente investigador de la Universidad de las Am\u00e9ricas.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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