{"id":36663,"date":"2026-08-03T08:30:00","date_gmt":"2026-08-03T12:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.semanariolocal.cl\/?p=36663"},"modified":"2026-08-04T20:26:24","modified_gmt":"2026-08-05T00:26:24","slug":"publicidad-inmobiliaria-quien-responde-cuando-una-vivienda-falla","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.semanariolocal.cl\/?p=36663","title":{"rendered":"Publicidad inmobiliaria \u00bfQui\u00e9n responde cuando una vivienda falla?"},"content":{"rendered":"\n

03 de Agosto del 2026.- <\/mark><\/strong>El problema es el siguiente: un consumidor inmobiliario decide comprar una unidad de un determinado proyecto inmobiliario comercializado en verde que, luego de ser adquirido, causa da\u00f1os provenientes de fallas o defectos en la construcci\u00f3n. La unidad no solo fue elegida por sus caracter\u00edsticas, sino por el prestigio de la inmobiliaria y el good Will que rodea a su marca.<\/p>\n\n\n\n

El consumidor inmobiliario, con toda raz\u00f3n, ante las fallas o defectos constructivos espera que la empresa que publicit\u00f3 el proyecto responda; no obstante, aqu\u00ed surge el conflicto: a la hora de revisar el contrato se da cuenta que su contraparte no es dicha empresa sino otra, cuesti\u00f3n que no fue advertida durante la negociaci\u00f3n. M\u00e1s problem\u00e1tico es comprobar que tal empresa, su contraparte, no tiene los fondos necesarios para responder por las fallas o defectos constructivos. El caso no es raro en atenci\u00f3n al uso que se le est\u00e1 dando en el mercado inmobiliario a los Veh\u00edculos de Prop\u00f3sito Especial (VPE), figura creada con el fin de asegurar a los acreedores de la financiaci\u00f3n el pago de su cr\u00e9dito. La pregunta es la siguiente: frente a la incapacidad para hacer frente a las obligaciones del propietario primer vendedor (VPE) \u00bfpodr\u00eda perseguirse a la entidad creadora (gestora) del VPE y que es precisamente la sociedad que publicitaba el proyecto inmobiliario?<\/p>\n\n\n\n

Para responder a esta interrogante cabe preguntarse ahora si podemos aplicar el levantamiento del velo corporativo. Para ello, como se sabe, deber\u00e1 existir una identidad personal o patrimonial entre una sociedad y uno o m\u00e1s de sus socios, administradores o sociedades relacionadas; as\u00ed como una instrumentalizaci\u00f3n abusiva de una sociedad o grupo de sociedades para defraudar a la ley o los derechos de terceros.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el primer requisito, se debe tratar de entidades que, si bien formalmente tienen una existencia separada, en la pr\u00e1ctica carecen de aquella autonom\u00eda econ\u00f3mica y funcional necesaria para que opere entre ellas una separaci\u00f3n real que el derecho deba necesariamente reconocer. En el caso de los VPE, se trata de entidades con autonom\u00eda patrimonial, pero bajo el control de la entidad gestora. Ello obliga a considerar el mayor o menor margen de acci\u00f3n concedido y el grado de control que se detenta. No obstante, el uso de los denominados VPE no es il\u00edcito per se, pues se requiere que se cumpla el segundo de los requisitos mencionados: la instrumentalizaci\u00f3n abusiva de una sociedad o grupo de sociedades para defraudar a la ley o los derechos de terceros, entonces, \u00bfCu\u00e1ndo hay instrumentalizaci\u00f3n de la estructura jur\u00eddica del VPE?<\/p>\n\n\n\n

Como lo adelant\u00e1bamos, un indicio del uso fraudulento de esta figura puede relacionarse precisamente, con el hecho de publicitar las unidades vendibles utilizando el buen nombre de la empresa gestora o una diversa del entramado societario cuando, en realidad, se pretende que el contrato sea celebrado con el VPE. Pues, como es posible advertir en este caso, desde un comienzo hay informaci\u00f3n err\u00f3nea acerca de qui\u00e9n ser\u00e1 la contraparte en la relaci\u00f3n contractual. En otras palabras, el hecho de que el proyecto en cuesti\u00f3n sea publicitado por un determinado grupo empresarial de renombre que justamente se vale de su good will para atraer consumidores y mejorar el posicionamiento del proyecto en el mercado resulta contradictorio con que, con posterioridad, el contrato se celebre con una sociedad distinta. En tal caso, por los fines de protecci\u00f3n de la Ley N\u00b019.496 sobre protecci\u00f3n de los derechos de los consumidores (LPDC), no se le podr\u00eda exigir al consumidor un conocimiento t\u00e9cnico espec\u00edfico acerca de la forma en la que se estructura el entramado societario y que comprenda adem\u00e1s las implicancias que tiene dicha divisi\u00f3n societaria.<\/p>\n\n\n\n

Desde esa mirada, el que no exista una informaci\u00f3n adecuada de los hechos descritos facilita la realizaci\u00f3n de fraudes. En s\u00edntesis, quien publicita el proyecto puede constituir un elemento importante a tener en cuenta a la hora de determinar si hubo o no un actuar fraudulento ya que, desde la perspectiva del derecho de consumo, la publicidad no puede omitir o no especificar que el contrato se celebrar\u00e1 con otra empresa (VPE), pues se estar\u00eda incumpliendo con los deberes de informaci\u00f3n que la LPDC exige. No podr\u00eda negarse entonces que la sociedad gestora que aprovech\u00f3 su buen nombre para publicitar el proyecto y obtiene utilidades del mismo se est\u00e1 comportando, de alg\u00fan modo, como proveedor inmobiliario y es en realidad quien puso en movimiento la actividad constructiva y, como se dijo, es sobre este sujeto que el legislador quiso imponer una responsabilidad objetivada.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, la comprensi\u00f3n de la figura del propietario primer vendedor y de proveedor inmobiliario en todas sus dimensiones junto al mecanismo del levantamiento del velo son herramientas necesarias para cumplir con lo querido por el legislador. No debe olvidarse que el VPE es un mecanismo para limitar los riesgos respecto de los inversionistas, pero no puede servir de justificaci\u00f3n para evitar responsabilidades por la mala calidad de la vivienda. En s\u00edntesis, se afirma que un indicador del uso fraudulento de la estructura societaria para efectos de levantar el velo corporativo puede ser el hecho de haberse difundido la publicidad del proyecto inmobiliario, no con quien se celebrar\u00e1 en definitiva el contrato de compraventa de la vivienda y quien carece actualmente de fondos para responder, sino con otra empresa (gestora) que se vali\u00f3 de su buen nombre para atraer consumidores sin que lo anterior sea informado debidamente a quienes adquirir\u00e1n las respectivas viviendas.<\/p>\n\n\n\n

Macarena D\u00edaz de Vald\u00e9s <\/strong>– Abogada – Doctora en derecho – Docente e investigadora<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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