Published On: Jue, Feb 11th, 2016

Tres injusticias que se producen al momento de querer comprar un departamento

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El pago doble por los seguros asociados a siniestros de una propiedad, el cobro de dividendos e intereses por un departamento en el que aún no se habita y la falta de regulación para certificar el desgaste de un edificio usado, son algunas de las “injusticias” a las que se ven enfrentados los compradores chilenos al momento de adquirir un departamento u otro bien raíz afín. Abusos que según la asesora inmobiliaria NAI Sarrà, se producen tanto por desconocimientos legales de los usuarios, como por la falta de regulación de las entidades fiscalizadoras. La consultora, explica a continuación estas tres injusticias que al final de día afectan directamente al bolsillo del comprador:

Pago de doble seguro al momento de adquirir un departamento y el “lucro” de las instituciones aseguradoras

En este tema, existe un desconocimiento por parte de los compradores de departamentos chilenos a la hora de adquirir uno propio. Esto pasa porque no hay regulación vigente que impida pagar el mismo seguro de manera paralela a dos organismos distintos. Así, por concepto de siniestros, esta duplicidad aparece a través del crédito hipotecario pagado al banco (cobertura sobre la totalidad de la unidad en caso de incendio o sismo) y el seguro que se paga a la compañía de seguros que toma la Administración, cobrado mes a mes en los gastos comunes del edificio y que cubren la totalidad del edificio, incluyendo las unidades particulares y los espacios comunes prorrateados entre sus propietarios, según se estipula en el Artículo 36 de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria.

En este caso, lo que debe hacer cada propietario es solicitar a la Administración del edificio un endoso de la póliza de seguro que paga en los gastos comunes, y presentarlo al banco, de manera de no pagar esta póliza dos veces. Si se eliminara esta duplicidad y se valorizara de manera adecuada el monto del seguro (sobre el Valor de Reposición y no sobre el Valor Comercial del edificio), Jaime Sarrà, director general de NAI Sarrà, estima que el consumidor final se podría ahorrar entre un 2- 3% del valor total de su propiedad.

De acuerdo a lo que señala la consultora inmobiliaria, lo ideal es que hubiera un cruce de información entre las compañías de seguros, para no afectar doblemente un bien raíz, supervisado directamente por la Superintendencia de Valores y Seguros.

Pago de un dividendo aún sin poder habitar la propiedad

Los procesos de entrega de una propiedad y pago de dividendos al banco, rara vez coinciden. En Chile el primer dividendo generalmente se paga al mes subsiguiente de la firma de la escritura por parte del comprador, plazo que no necesariamente coincide con la entrega de la propiedad. Este dividendo incluye la amortización de capital, el interés mensual y los seguros contratados, por lo que el consumidor se ve en la obligación de empezar a pagar por un servicio que aún no tiene, con gastos de intereses asociados, por lo que, en pocas palabras, Jaime Sarrà afirma que “el consumidor estaría pagando por algo que no está usando, ni es jurídicamente el dueño.”

Si bien no existe irregularidad alguna en este ítem, y considerando que los consumidores aceptan las condiciones impuestas por los bancos sin ningún tipo de objeciones, el llamado es a que las entidades bancarias tomen conciencia de que los costos financieros en los que debe incurrir el comprador de la propiedad. Los que se deben hacer efectivos cuando el comprador es jurídicamente el dueño del bien raíz y no cuando simplemente firma la escritura compraventa, señala el director de NAI Sarrà.

Regulación de los estados estructurales de las áreas comunes en edificios usados

Toda edificación antes de ser habitada debe contar con el Certificado de Recepción Final que emite la Dirección de Obras Municipales respectiva, de esta manera un consumidor se cerciorará de que el edificio donde va a vivir tenga todo en regla. ¿Pero, qué pasa con el desgaste natural de las obras en el tiempo? ¿Cómo se asegura una persona de que la comunidad en la que quiere habitar está en óptimas condiciones cuando se adquiere una propiedad usada?

En Chile, el tasador es el encargado de verificar las condiciones en las que este se encuentra el departamento para así establecer su valor comercial, es decir, su responsabilidad es dar una seña de valorización. Dicho lo anterior, no existe normativa alguna para el resto del edificio, por lo que este factor no es tasado ni considerado al momento de adquirir un departamento que no es nuevo. De este modo, un comprador puede adquirir un departamento usado en un edificio antiguo sin saber, por ejemplo, el estado real de las calderas, de los ascensores y sus piezas críticas. Tampoco tiene conocimiento de la estructura general del edificio que pudo ser afectada por sismos o por factores físico-químicos normales en el transcurso de los años, el estado general de las instalaciones eléctricas, las cañerías de alimentación de agua y descargas de aguas servidas, la vida útil remanente de las bombas impulsadoras de las aguas, etc.

En Estados Unidos, existen empresas especializadas en la certificación del estado general de los edificios, y los bancos al momento de estudiar los títulos de la propiedad, exigen para firmar la escritura el certificado de estas empresas que cerciore que el edificio se encuentra en perfectas condiciones, ejemplo que según Sarrà podríamos seguir si queremos ser un país desarrollado en el tema inmobiliario.

Acerca de NAI Sarrà

NAI Sarrà es una compañía con presencia global, líder en el mercado inmobiliario en Chile. La empresa nace en el año 1975, cuando es fundada por Jaime Sarrà. Trece años después, en 1988, forma SADESA, la mayor administradora de edificios inteligentes del país. El año 1996 marca el inicio de Jaime Sarrà Propiedades con operaciones en todo Chile, especializándose en oficinas, retail, terrenos y propiedades industriales. Luego, en 2006, la compañía se incorpora a NAI GLOBAL, una de las redes de servicios inmobiliarios más grandes del mundo, dando paso a NAI Sarrà. A través de este acuerdo, NAI Sarrà accede a más de 650 oficinas del rubro, en 45 países en los 5 continentes, cubriendo una amplia gama de servicios inmobiliarios comerciales y transformándose en un referente absoluto en materia inmobiliaria comercial. NAI Sarrà entrega a sus clientes consultoría desde el primer día, aumentando el valor de sus propiedades y generando capital intelectual para la industria inmobiliaria en nuestro país.

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