15 de Noviembre del 2025.- En un país con más de 227 mil hogares sin vivienda adecuada, según el Plan de Déficit Cero, las promesas de construir más rápido o aumentar los subsidios ya no bastan.
Para Beatriz Mella, directora del Centro CIUDHAD de la Universidad Andrés Bello, el verdadero desafío no está en los números, sino en cambiar el paradigma estructural de la política habitacional.
“Debemos pasar de una política centrada en subsidios aislados a un sistema mixto que combine instrumentos financieros, públicos y privados, con el Estado actuando como garante”, sostiene Mella. “Ha quedado demostrado que el sistema de subsidios no alcanza, y que se requiere gestionar vivienda en todas sus formas —arriendo protegido, cooperativas, multifamily o vivienda pública—”.
Esa mirada trasciende los ciclos electorales. La académica plantea que mientras los programas de gobierno siguen operando en “silos”, los problemas de acceso, suelo y financiamiento se agravan. En ese contexto, las agencias de ciudad aparecen como una alternativa concreta para sentar a los actores en una misma mesa y coordinar la gestión entre ministerios, municipios y gobiernos regionales. “La política habitacional necesita articulación, no más fragmentación”, enfatiza.
El acceso al crédito: una deuda con la clase media
La crisis del acceso no solo se explica por los precios del suelo, sino también por la dificultad real de ahorrar el pie para una vivienda. Según Mella, incluso una pareja profesional promedio podría tardar más de una década en reunirlo, aun con ingresos estables.
“El subsidio a la tasa de interés ha sido una medida efectiva, pero favorece principalmente a quienes ya tienen capital y pueden comprar, reactivando la oferta sin ampliar la base de acceso”, explica. “En este escenario, el Estado debe asumir un rol más activo como garante, no como único financista”.
Instrumentos como el Fondo de Garantía Estatal (FOGAES) o la propuesta de “Pie 0” —que permitiría acceder a vivienda sin ahorro previo, con respaldo estatal— apuntan, según la experta, en la dirección correcta: “Estas medidas redefinen la política habitacional como un sistema de garantías y corresponsabilidad, donde el Estado actúa como facilitador, no como espectador del mercado”.
Suelo y gestión: el corazón del problema
Si hay un punto en el que coinciden algunos programas presidenciales, es el de crear un Banco de Suelos. Sin embargo, Mella advierte que su eficacia dependerá de algo más que el registro de terrenos.
“El problema no es la falta de suelo, sino su gestión”, afirma. “Chile tiene terrenos disponibles, pero muchas veces están mal localizados, lejos de servicios, transporte o empleo. Lo urgente es activar suelo bien ubicado y densificar las zonas ya servidas”.
La especialista propone aprovechar la infraestructura existente —como los terrenos sobre o alrededor de las estaciones de Metro, que ya cuentan con sobreestructura para usos mixtos— para integrar vivienda, servicios y espacio público. “Un Banco de Suelos debe tener capacidad de rotación, gestión y coordinación con el sector privado y los gobiernos locales”, agrega. “Seguir pensando que el Estado debe construir solo con recursos públicos reduce el universo de soluciones posibles”.
Un pacto real para abordar el déficit
Mella insiste en que ningún actor resolverá el déficit por sí solo. “La magnitud del problema exige un pacto transversal que incorpore todas las herramientas disponibles: arriendo protegido, multifamily, cooperativas, vivienda pública, casas con patio donde sea viable, densificación equilibrada en altura y soluciones industrializadas que permitan construir más rápido y con mejor calidad”.
Esa articulación, dice, requiere un Estado que lidere, pero no sustituya al sector privado. “La política habitacional debe considerar la equidad territorial y definir reglas claras para que los privados puedan invertir con certezas, pero bajo criterios de integración social y sostenibilidad”.
Tres prioridades permanentes
Más allá de la coyuntura electoral, la académica plantea tres prioridades que deberían transformarse en políticas de Estado, y no en medidas reactivas:
- Incorporar el riesgo de desastres en la planificación urbana y habitacional. “La ubicación de las viviendas, su conectividad y evacuación deben pensarse desde el inicio. No podemos seguir reaccionando a emergencias”.
- Diseñar barrios para la vida cotidiana, con acceso a transporte, salud, espacios públicos y servicios de cuidado. “Una ciudad insegura o contaminada afecta más a niños, mujeres y adultos mayores”, enfatiza.
- Integrar un enfoque de género y cuidados, asignando prioridad a mujeres cuidadoras y hogares con mayores niveles de vulnerabilidad. “No basta con mencionarlo en los programas; debe estar incorporado desde el diseño de cada proyecto”.
Del debate electoral a un acuerdo nacional
Mientras los candidatos presidenciales discuten metas y plazos, Mella subraya que la verdadera discusión debe girar en torno a cómo se construye una política habitacional sostenible, equitativa y transversal.
“No se trata de prometer más subsidios, sino de repensar el modelo completo”, afirma. “Chile no necesita una política de vivienda para cuatro años; necesita una política de ciudad para las próximas cuatro décadas”.
